中信證券研報認為，2023年房地產市場的復蘇正在路上。復蘇不會一蹴而就，但復蘇的信貸基礎和政策基礎都十分穩固。復蘇不會沿著一線城市房價明顯上漲，景氣再擴散到三四線城市的老路展開，反而會在一線城市房價基本穩定的情況下，迎來全國房地產產業鏈景氣的可持續復蘇。房地產企業方面，我們繼續看好2021年四季度以來持續新增貨值、存貨結構改善的公司。

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地產|政策發力空間足，產業復蘇可持續

(資料圖片)

我們認為，2023年房地產市場的復蘇正在路上。復蘇不會一蹴而就，但復蘇的信貸基礎和政策基礎都十分穩固。復蘇不會沿著一線城市房價明顯上漲，景氣再擴散到三四線城市的老路展開，反而會在一線城市房價基本穩定的情況下，迎來全國房地產產業鏈景氣的可持續復蘇。房地產企業方面，我們繼續看好2021年四季度以來持續新增貨值、存貨結構改善的公司。

▍銷售復蘇可持續。

2023年前2月，全國商品房銷售額同比下降0.1%，比2019年提升20.7%。2023年初到3月14日，重點城市新房網簽同比下降6.5%，二手網簽同比上升50.8%。3月份，我們預計供給進一步改善，推貨進一步增加，從而推動商品房銷售邊際進一步向好。按揭貸款加速早償，反過來也保證了按揭貸款新增投放規模十分充足。我們預計，2022年積極拿地的企業2023年銷售增長17%；全行業而言，我們預計2023年全年新房銷售額同比增長超過5%，二手房銷售額同比增長超過20%。

▍低線城市房地產政策仍有廣闊空間，預計開發投資逐漸復蘇。

我們認為，投資者過分關注直接的需求刺激政策，卻不太關注重要性同樣顯著的減少摩擦政策。當前，在廣闊的仍需要政策出臺的低線城市，減少開發和交易摩擦阻力的政策仍然空間巨大。這類政策包括但不限于，二手房帶押過戶，縮短從拿地到開工審批時間，房證同交，價格備案和預售申領之間時間間隔放寬，注銷銷售合同備案的限制松綁，土地出讓金付款節奏優化，非標土地開發難點整治，商品房申領預售的規模下限下調，鼓勵裝配式建筑等。與此同時，我們認為一線城市限購放開既無可能，也無必要。我們預計，全年房地產開發投資可以實現正增長，但信用復蘇仍然需要時間，這種正增長可能趨近于0，并仍然低于GDP增速。

▍房企報表體現前期經營困難，部分企業重組取得進展。

2022年房企業績普遍表現不佳，是2020年以來拿地昂貴、去化不佳的集中表現。一些企業出現了罕見的虧損，另一些企業業績也明顯下降。但站在新的起點，已經在2022年優化庫存結構的企業，利潤表預計也會在2023年及以后有所改善。一些出險房企已經公告了債務重組的最新進展。我們預計雖然信用問題的最終解決需要很長時間，但行業系統性風險確實明顯下降。

▍風險提示：

前期拿地偏少的房地產企業因可售貨值不足而業績持續低于預期的風險；房地產產業鏈復蘇遲緩的風險。

▍繼續看好交易服務商，繼續看好信用穩固、發展持續的房企。

我們認為，2023年房地產市場的復蘇正在路上。復蘇不會一蹴而就，但復蘇的信貸基礎和政策基礎都十分穩固。復蘇不會沿著一線城市房價明顯上漲，景氣再擴散到三四線城市的老路展開，反而會在一線城市房價基本穩定的情況下，迎來全國房地產產業鏈景氣的可持續復蘇。房地產企業方面，我們繼續看好2021年四季度以來持續新增貨值、存貨結構改善的公司。這類公司往往信用好，未來盈利能力提升空間大。同時，交易服務商對銷售復蘇的彈性大于開發企業。

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